溢价率上限下调 广深将开启今年第二轮集中供地
记者 武卫红
在“稳地价、稳房价、稳预期”的背景下，广州与深圳对土拍规则进行了调整优化，土地溢价率上限大幅下调，并出台了地价房价联动机制等措施，严格控制楼面地价，进一步稳定市场预期。
住宅用地集中出让
上半年，广深两地房价涨幅位居全国前列。同时，在上半年的首次集中供地中，广深两地多个热点区域地块吸引众多房企激烈争夺，并以较高的溢价率成交，引发各界密切关注。
8月29日，在重新调整规则后，深圳市再次发布今年第二批住宅用地集中出让公告，涉及地块不变，共22宗地，合计用地面积约83.4公顷，总建筑面积约279.92万平方米，挂牌起始总价约421.98亿元，计划于9月28日集中出让。
在此之前，广州已于8月26日集中挂牌第二批共48宗商品住宅用地。合计用地面积305公顷，建筑面积879万平方米，出让起始总价1124亿元，折合楼面单价12791元/平方米，计划于9月26日和27日集中网上限时竞价。
在“两集中”供地新政指导下，今年4月，广州首次集中供地共出让用地48宗，最终成交42宗，流拍6宗，楼面均价为11338元/平方米，平均溢价率为14.6%，总成交金额906亿元。值得注意的是，部分热门地块引发房企激烈争夺，共有8宗地溢价率超过40%。
相比之下，今年深圳首次集中供地共出让用地6宗，楼面均价15212元/平方米，平均溢价率为22.5%，部分热点地块溢价率近45%，成交总金额138亿元。
调整优化规则
记者梳理发现，深圳此次通过严格市场准入、优化竞价方式、强化“房地联动”等措施，对土拍规则进行了大幅调整与优化。
相比首次供地，深圳此次土拍主要采用“三限双竞+摇号”方式。溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人。
在限价方面，深圳通过“房地联动”方式，进一步下调住房销售限价。在原限价基础上，新房销售限价下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价下调2.8%-9.1%不等，通过价格引导进一步稳定市场预期。
深圳则明确要求，联合拿地方都应该具备房地产开发资质，参与拿地的房企最多只能竞得3宗地。
与深圳类似，广州此次全面完善了土拍规则。与首次集中供地相比，广州此次供地主要采用“限地价、限房价、竞自持、摇号”等方式，其中黄埔、南沙热点区域更突出地价房价联动，并规定首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。
溢价率方面，规定最高溢价率不得超过15%，相比首次供地45%的溢价率明显下跌。其中，海珠江泰路地块溢价率仅为9%。
此外，广州进一步健全市场准入机制，严格禁止房企穿“马甲”参拍，同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请）。
坚持“房住不炒”
业内人士表示，此次广深两地集中供地严格坚持“房住不炒”的定位要求，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，通过严格市场准入、优化竞价方式、强化“房地联动”等举措控制楼面地价，有利于房地产市场平稳健康发展。
深圳中原地产研究中心分析认为，深圳此次大幅调整规则将提高开发商拍地的积极性，同时有利于降低其拍地成本，同时通过“房地联动”稳定预期，有利于房地产行业健康发展。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳此次集中供地对于房企土地限购出台了更为细致的规则，同时进一步夯实限价政策，通过价格引导进一步稳定市场预期，有利于房价进一步稳定。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州此次集中供地贯彻土地出让长效机制，对第一轮土拍发现的问题进行纠偏，从源头上降低地价，同时关联控房价，并给房企留下合理利润空间，有助于行业高质量发展。
