越来越多的交易房价接近参考价格
2月8日，中国人民银行、中国银行业和保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中管理的通知》（以下简称《通知》），明确自通知发布之日起，银行业金融机构向保障性租赁住房项目发放的相关贷款不纳入房地产贷款集中管理，建议银行业金融机构加大对保障性租赁住房的支持力度。
记者了解到，不将经济适用房租赁贷款纳入抵押贷款集中管理并不是一项新政策。事实上，早在2020年12月，中国银行业和保险监督管理委员会就在发布新的抵押贷款集中管理规定时，就为这一政策保留了一个漏洞。当时，在制度发布时，记者提到，为了支持住房租赁市场的发展，在建立相应的统计制度后，符合住房租赁贷款定义的贷款将不纳入集中管理。
近日，监管机构表示，经济适用房租赁住房项目的相关贷款不包括在房地产贷款的集中管理中，这意味着银行不再受到集中管理指标的限制，有足够的空间增加经济适用房租赁住房项目的信贷供应。该通知还鼓励银行加大对经济适用房发展的支持可持续性的原则，加大对经济适用房租赁住房发展的支持力度。总体而言，该通知发出了增加经济支持经济适用房租赁住房发展的积极信号，有助于支持我国住房保障体系建设，促进多主体供应、多渠道保障、租赁和购买的建立，促进房地产市场的稳定健康发展。
中共十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济社会发展第十四个五年规划和2035年愿景目标的建议》明确指出，扩大经济适用房供应。2021年6月，国务院办公厅发布《关于加快经济适用房发展的意见》，明确提出扩大经济适用房供应，并提出进一步加强财政支持，包括完善适合经济适用房的贷款统计数据，实施房地产信贷管理。2021年12月，中央经济工作会议再次强调探索新的发展模式，坚持租购并举，加快长期租赁市场发展，促进经济适用房建设。
年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年，全国40个城市将筹集94.2万套新的经济适用房，2022年将大力增加经济适用房的供应。以人口净流入大城市为重点，全年将建设240万套经济适用房（房间）。住房和城乡建设部近日还透露，十四五期间，经济适用房供应将扩大，40个重点城市初步计划增加650万套（房间）。
近日，监管机构透露，明确保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中管理，是落实党中央、国务院加快保障性租赁住房决策部署发展，加强相关财政政策支持的具体措施，也是房地产贷款集中管理体系的现行安排。
据了解，2021年6月《关于加快发展经济适用房租赁住房的意见》出台后，地方政府正在密切关注建立和完善经济适用房租赁住房项目联合审查机制，并对通过联合审查的项目发放经济适用房租赁住房项目认定书。中国人民银行、中国银行业和保险监督管理委员会最近根据住房和城乡建设部提供的认定标准，根据项目认定书单独设立了经济适用房租赁住房贷款的统计指标，单独统计符合条件的相关贷款。上述措施实施后，未将经济适用房租赁住房项目的相关贷款纳入房地产贷款集中管理，具备实施条件。
易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，对于房地产企业来说，我们应该准确理解这些政策。一方面，经济适用房改革必须有经济适用房租赁项目的认可。换句话说，房地产企业不能自行确定此类住房，必须获得此类项目的认可，才能实现抵押贷款集中度的豁免条款；另一方面，房地产企业应积极此类产品，这是商业银行2022年推广的抵押贷款产品，房地产企业应积极抓住此类信贷机会。
事实上，尽管在房地产贷款集中度的评估压力下，银行放缓了房地产贷款的发放，但经济适用房项目和租赁住房项目预计将成为房地产投资中难得的亮点。以中国工商银行为例，2021年半年报显示，6月底，中国工商银行公共住房租赁业务贷款余额较上年底增加221.46亿元，增长26.55%。
央行金融市场司司长邹兰最近介绍了当前房地产市场的新形势和变化。最近，房地产销售、购地、融资等行为逐渐恢复正常，市场预期稳步改善。2021年底，全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，比9月底增长0.3个百分点。其中，第四季度房地产贷款新增7734亿元，同比增长2020亿元，比第三季度增长1578亿元。
2021年2月8日，深圳率先在中国建立了二手房参考价格发布机制，并在全市3595个社区发布了指导价。转眼间，一年过去了。今年，深圳房地产市场经历了太多：二手房交易量创下15年新低，学区住房神话不再，房地产经纪人的日子悲伤。随着单边代理时代的到来，买家不敢买房，卖家从乐观到动摇，投资者悄然退出
随后，深圳的购房者发现，主要房地产中介平台的应用程序绘画风格发生了突然的变化，没有业主的上市价格，只有参考价格。随后，深圳的许多银行的二手住房贷款都根据官方的二手住房参考价格进行了批准。由于商业银行的贷款标准是按照参考价格执行的，可以说许多购房者的喉咙已经从最关键的资本层面卡住了。当时，深圳相关部门解释说，发布二手住房交易参考价格有利于加强二手住房交易信息披露，引导市场合理交易，引导房地产经纪机构合理发布上市价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防范和控制个人住房信贷风险，稳定市场预期。
除了交易量大幅下降外，二手房价格似乎也有放松的迹象，尤其是被称为硬通货的学区房。此外，越来越多的业主愿意按参考价格或接近参考价格出售房屋。乐友家研究中心的数据显示，假设住房参考单价为每平方米10万元，实际交易单价为每平方米12万元，偏差值为20%。2021年7月前，交易价格与参考价格偏差值在10%以内的交易订单占不到20%，20%以上的交易订单占60%以上，说明当时交易价格远高于参考价格。自去年8月以来，偏差值低于10%的住房比例显著增加。与9月相比，10月份直接增加了14个百分点。可以看出，越来越多的交易房价接近参考价格。
