北京市场空置率第三季度保持16
“第三季度，北京办公楼市场如期复苏，但市场需求动力仍有待提升。”9月27日，高力国际华北区董事总经理严区海表示，2022年第三季度，北京甲级写字楼市场净吸收量恢复至-6400平方米，与第二季度相比，需求强度明显提高。
据高利国际监测数据显示，截至9月27日，北京市场空置率第三季度保持在16.4%，净有效租金稳定在每月336.8元/平方米。在核心子市场方面，除了受益于大宗租赁交易的东城商务区和性价比高的丽泽商务区外，其他子市场空置率也出现了不同程度的上升。在工业园区市场，受企业退租影响，净吸收量为-4.空置率为15.5%，净有效租金为每月128.3元。
“自2022年以来，北京写字楼市场进入去化周期，这主要是由于互联网需求的逐渐减少，预计将持续到2023年。”高利国际华北研究部主任陆明告诉记者，未来市场将根据需求决定趋势。目前，预计第四季度将恢复，但没有强大的恢复动力。
据高力国际预测，未来一年，北京北部甲级写字楼市场新项目近40万平方米，上海和北清路工业园区市场将迎来供应高峰，总量可能超过100万平方米，预计互联网龙头企业面积整合将继续影响2023年望京、中关村和上海市场。
“北京市场已进入3至5年的去化周期，需求侧强度将决定未来市场走势。”严格区海向记者媒体表示，在各种因素的共同作用下，新周期下的办公楼市场发生了新的产业变化，互联网技术产业进入转型期，主要租户行业的需求调整将大大增加未来市场的不确定性。
在严区海看来，短期内，“降本增效”是需求侧的主题，互联网企业的转型只是整体产业结构调整的缩影。当龙头企业开始调整，后续企业生力不足以支撑经济和产业发展时，就会形成产业发展的差距期，这也是办公楼市场发展环境的复杂性、严重性和不确定性逐渐上升的时期。
一方面是写字楼供应的增加，另一方面是互联网租赁需求的减少。面对不确定的市场，房地产资产的价值开始下降。此时，一些买家将关注一些大宗房地产交易目标，包括办公楼和其他具有升值空间的房地产资产，如工业园区。
“在北京，除了看写字楼，更多的投资者还关注生物医药基地等新兴产业基地，有利于提高市场流动性。”高利国际华北地区资本市场与投资服务副董事严寒表示。同时，陆明还向记者透露，近两年物流产业园等工业房地产资产交易相对活跃，投资者一直更加关注这类目标。
据高利国际监测数据显示，2022年第三季度，北京共有7笔大宗房地产交易，总成交额41亿元。其中，自用交易占比较大，涉及资金约14亿元，与近期市场主要活跃买家的交易目的相匹配。
“有稳定现金流和改善空间的办公和商务园区项目继续受到投资者的关注。”严寒说，从交易类型来看，办公楼的交易量排名第一，约占83%；其中，商务园区共有两笔交易，约占32%。总的来说，本季度国内买家完成的交易在总交易量中所占比例较高。
对于大宗房地产交易市场的下一个发展趋势，严寒表示：“国有企业、金融机构和新经济企业的自用需求依然强劲，北京大宗房地产交易市场的热度并没有下降。”但就北京写字楼和房地产大宗交易的中长期整体发展而言，严区海认为保持谨慎乐观的态度。
