短期内房地产监管政策进入密集优化期
受行业持续下滑、疫情等因素影响，今年房地产市场尚未迎来金三银四市场。
2022年已经过去了三分之一，但从销售业绩、利润表现、融资、土地市场等方面来看，房地产企业还没有走出行业的寒冬。
据中指研究院统计，今年前4月，只有3家房地产企业销售额达到1000亿元，而2021年同期有9家。相比之下，即使是领先的房地产企业也很难在2022年行业下滑的环境下独处。
近日，多家机构发布的统计数据显示，今年1-4月，前100家房地产企业累计销售额减半，第一季度上市房地产企业利润大幅下降。同时，今年多个城市首批集中土地供应表现不佳，房地产企业整体投资明显下降；国内外债券发行继续大幅下降，房地产企业的资本困境仍有待解决。
在过去的4月份，受国内疫情反弹的限制，房地产市场的下行压力加剧，交易同比下降进一步扩大。根据克而瑞的数据，4月份，30个重点监测城市商品房交易面积环比下降18%，同比下降58%。其中，一线城市同比下降47%，26个二三线城市同比下降60%。
不仅前三名房地产企业的销售额大幅下降，而且前4月前100强房地产企业累计销售额的平均下降幅度也逐月扩大。今年1月同比下降23%，4月同比下降50%。具体来说，前4月前100强房地产企业的平均销售额为212.2亿元，同比下降50.2%，前100强房地产企业的门槛值同比下降60.4%。
房地产企业的销售业绩与许多市场的成绩单同频下滑。据中指研究院统计，前4月，万科和保利发展分别实现了163.9亿元、1380亿元和1212亿元的房地产企业碧桂园，但总销售额为4226亿元，与2021年同期TOP3房地产企业碧万恒的7227亿元相比，净减少了3001亿元。
值得注意的是，自4月份以来，房地产市场放松政策逐渐从三四线城市蔓延到热点二线城市。频繁的政策热空气对房地产市场的未来趋势有什么影响？
据Wind统计，126家房地产企业累计营业收入3268.75亿元，母公司股东累计净利润100.2亿元，其中第一季度亏损45家。
短期内，房地产监管政策进入密集优化期，早期市场上行阶段部分过于严格的限制性政策不再适应当前市场阶段，预计将继续增加信贷支持，降低首付，降低抵押贷款利率，同时适度优化购买限制、销售限制、价格限制政策，促进销售复苏。4月29日，中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静通过微信告诉记者，在住房不投机的总基调下，部分市场逐步稳定和恢复核心城市，短期调整政策预期疲软。
在收入方面，一季度绿地控股、万科A、保利发展、中海地产分别以959.48亿元、626.67亿元、335.37亿元、288.3亿元和收入领先a股。此外，招商蛇口、新城控股、金地集团、金科四家房地产企业的营业收入也超过100亿元，分别为188.01亿元、186.78亿元、133.14亿元和126.72亿元。
从净利润表现来看，34家上市房地产企业净利润超过1亿元。在房地产龙头企业中，绿地控股、保利发展、万科A一季度净利润分别为25.47亿元、25.30亿元和14.28亿元，分别为-35.24%、1.18%和10.58%。
与此同时，一季度31家房地产企业的收入同比下降了40%以上。其中，华丽家族和珠江股份分别下跌98.49%和95.57%；三湘印象，广宇在北京投资发展中的收入下降了80%以上。
在45家亏损房地产企业中，超过一半的房地产企业亏损超过1亿元，其中阳光城和城建发展亏损超过10亿元。此外，中天金融、中南建设、泰和集团、首创股份、大悦城、迪马等房地产企业均披露亏损。
自去年以来，上市房地产企业的盈利能力大幅下降，主要受疫情、严格监管、持续市场下滑等因素的影响。今年4月29日，中央政治局会议指出，未来市场销售将大幅复苏，支持根据城市政策调整房地产政策，支持刚性和改善需求。随着房地产销售的复苏和地价增长有限，房地产企业的盈利能力可能会有所提高。
5月5日上午，中指研究院企业事业部研究负责人刘水在接受微信采访时表示：短期内，今年房地产企业的盈利能力可能会提高，盈利能力将得到修复；但从长远来看，房地产企业的盈利能力仍在下降，并将逐渐跟上社会平均利润水平。
财务压力难以缓解，叠加销售持续低迷，使得大多数房地产企业在土地市场上选择了沉默。
据中指研究院统计，2022年1月至4月，TOP100企业征地总额3626亿元，征地规模同比下降55.9%。4月份，50家代表房地产企业征地总额同比下降59.4%。
数据显示，前4月代表房企征地总额同比大幅下降，这一趋势自2021年10月以来已经出现。
事实上，50家代表房地产企业内部也表现出了显著差异。国有企业、中央企业和地方城市投资公司仍然是今年第一批集中土地供应的主力军，如中海房地产、华润置地、绿城中国、滨江集团等在第二阵营，他们在4月份的土地市场上表现突出。
从新增货值来看，1-4月，滨江集团、绿城中国和建发房地产占据榜单前三名。其中，滨江集团以累计新增货值575亿元排名第一；其次是绿城中国和建发房地产，累计新增货值分别为548亿元和391亿元。1-4月，TOP10房地产企业新增货值3413亿元，占TOP100企业的34.1%，新增货值门槛为208亿元。
值得注意的是，由于整体市场呈现下行趋势，企业更倾向于合作征地。4月，50家代表房地产企业招标、拍卖、挂地权益占比降至79.7%，较同期下降4.9个百分点。与去年同期相比，TOP31~50阵营企业征地权益占比最大，下降6.9个百分点；TOP11~30阵营企业征地权益占比下降4.4个百分点；TOP10阵营企业征地权益占比增加1.9个百分点。
4月份，房地产企业信用债和海外债发行规模同比大幅下降。
根据中指研究院的数据，4月份房地产企业信用债发行规模为368.87亿元，环比下降35.96%，较去年4月的731.95亿元同比下降49.6%；4月份内地房地产企业海外债发行规模为28.85亿元，同比下降80.46%。
从融资成本来看，信用债券和海外债券的融资成本略有波动，其中信用债券平均利率为3.48%，海外债券平均利率为5.55%，同比下降0.95个百分点和0.35个百分点。
据克而瑞统计，4月份前30家房地产企业中有9家参与了新债发行，较3月份减少了2家；除徐汇外，发行债券的房地产企业均为国有企业和中央企业，4月份国有企业和中央企业的融资规模较3月份环比增长317.1%。例如，金茂和华润4月份的新债券融资规模分别高达87.1亿元和80亿元，融资成本为3.38%~3.4%。
另一方面，房地产企业新债发行规模长期低于到期债务规模。据壳牌研究院统计，2022年一季度，房地产企业境内外债券融资到期债务规模约2521亿元，同比下降32.5%。一季度，房地产企业新增融资1733亿元，到期债务净额788亿元，较2021年同期增加694亿元。
贝壳研究表明，尽管2022年第一季度到期债务的绝对数量同比下降，但由于债务发行规模的大幅缩小，房地产企业的偿付压力并没有大幅下降。同时，受房地产企业信用风险的影响，债权人对房地产企业还款缺乏信心，导致现阶段债务延期难度增加，部分集中到期债务的房地产企业仍保持一定的违约风险。
