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从第一季度的需求活跃到第二季度的需求疲软，上半年北京写字楼市场走势如过山车。

市场的主要特征是空置率上升，租金再次下降，净吸纳量大幅下降。

多家机构的统计数据因样本不同而有所不同，综合来看，二季度北京写字楼市场新租成交总量环比下降30%；2020年三季度以来首次出现净吸纳负；一季度刚经历触底反弹的租金，二季度末再次出现负增长；上半年北京全市空置率累计上升至17.8%。

业内人士认为，受疫情影响，北京写字楼二季度市场低迷，部分租户退租、叠加需求走弱等，预计疫情影响逐渐消退，市场活跃度有望逐步回升。但下半年大量新项目入市将持续推高整体市场空置率，租金水平仍承压。

根据世邦魏理仕的数据，自2020年第三季度以来，北京高质量办公楼新租赁交易总量环比下降30%。

根据戴德梁行的数据，二季度北京全市和五大核心商圈甲级写字楼市场净吸纳量为7.4万和1.环比下降6000平方米7万平方米.3%和74.5%。

仲量联行数据还显示，北京办公楼市场第二季度净吸纳量约为4.与2022年第一季度相比，7万平方米下降了三分之二。

世邦魏理仕认为，新型冠状病毒肺炎是由于第二季度受到新冠肺炎疫情的限制，一些租户原来的新租赁计划被推迟，再加上互联网行业的优化，企业整合搬迁和其他活动在今年年初开始。

仲量联行进一步指出，大金融企业需求是全市租赁活动的主要支柱，疫情环境下中小企业经营困难导致需求大幅萎缩。二季度需求来源以内资租户搬迁扩张为主，大部分外资租户维持现状甚至缩小面积。

北京全市优质写字楼空置率上半年累计上升0，从空置率来看，据世邦魏理仕统计.7个百分点至17.其中，甲级写字楼更具韧性，空置率环比微降0.乙级写字楼环比上升1个百分点，.1个百分点。科技企业集中的子市场空置率上升，如中关村和望京。

根据戴德梁行的数据，北京整体甲级写字楼市场空置率在第二季度环比下降0，无新供应.同比下降3个百分点4个.6个百分点至13.9%，与上季度相比，五大核心商圈空置率环比持平，同比下降1%.0个百分点至9.0%。

第一太平戴维斯指出，受疫情影响，北京市第二季度末甲级办公楼空置率达到15%，部分租户退租，叠加疲软的租赁需求.环比上升0%.同比下降1个百分点5个.5个百分点。

市场成交下滑，空置率上升导致租金下滑。世邦魏理仕数据显示，北京市优质写字楼二季度平均成交租金每月310平方米.与上半年相比，7元累计下降0.4%。除CBD其他子市场受空置率上升的影响，租金不同程度下降，而新兴子市场保持平稳。

戴德梁行认为，尽管疫情的再次爆发导致整体市场交易下降，但北京市和五大核心商业区甲级办公楼的租金水平受到影响相对有限，各自环比下降0.同比上升2%.每月332%每平方米1%.7元和386.0元。

北京甲级写字楼二季度平均租金为每月337平方米，第一太平戴维斯的数据也显示.同比下降0元，环比5元，.4%，1.1%。

回顾2022年上半年，北京甲级写字楼市场表现可谓是过山车般的冲高回落。仲量联行指出，一季度全市需求十分活跃，连续十二季度下跌后租金增速终于由负转正，市场情绪高涨，部分写字楼业主因此提高了全年租金预期。但二季度北京突发疫情让市场各方措手不及，随着政府管控严格、看房、装修、签订协议等重要环节受阻，全市甲级写字楼市场一度停滞不前，多数业主通过各种方式维持项目租金稳定，市场甚至观察“阴跌”现象，即业主维持表租稳定，但通过提供期外免租、遗留装修等条件，给租客带来优惠。而对于空置面积较大的小部分建筑，项目租金普遍记录下降5-10%。二季度全市写字楼租金比上季度下降0.2%到328元。第二季度末，刚经历触底反弹的办公楼租金再次负增长。

对于下半年的行情走势，一太平戴维斯认为，虽然二季度疫情抑制了写字楼市场，但市场租赁需求的基本面依然存在，部分租客也希望借助当前行情，以相对较低的价格完成续租、新租或搬迁成交。因此可以预见下半年写字楼市场将重启复苏，快速反弹，活跃度将明显优于上半年。

“下半年，受疫情影响，部分新项目将推迟交付，预计全市办公楼市场仅有18个.10000平方米的新供应进入市场，均来自新兴区域，供应侧压力得到适度缓解。随着疫情的影响逐渐消退，预计市场活动将逐步回升。核心区域租赁面积的增加将吸引租户升级或回流。”张冀苏，世邦魏理仕中国区顾问和交易服务办公楼部门的负责人，指出援助政策和实施计划稳定的经济发展在不久的将来，将有助于恢复企业的信心和市场情绪。

然而，戴德梁行北区项目和企业服务部主管、副总经理廉峰哲认为，今年下半年，北京办公楼市场将继续迎来约80万平方米的新供应。大量新项目的入市将继续提高整体市场空置率，租金水平仍将承受压力。