9月不是学区住房的关键交易期
在过去，几乎是学区房“不跌的神话”北京、深圳、上海等多个一二线城市都出现过单价超过20万元的老年人“老破小”学区房。
去年，中央首次明确提出，“防止以学区房名义炒作房价”之后，炒作学区住房的氛围及时停止。随着一系列均衡教育资源政策的出台，一些一二线城市热门学区住房价格回归理性。
上海中原地产首席分析师卢文喜认为，随着新政策的不断出台，家长们不再涌向学区住房，投资学区住房的风险也在增加。
为了解决教育资源分配的不平衡，上海在今年年初实施了另一项重大政策。9月5日，上海市黄浦区宣布，该地区约100名教师将从本学期开始交流轮换，原则上将流向教育集团的薄弱学校。移动教师将在课堂教学、教育科研等方面进行教学，轮换期为三年。
这一政策响应了上海市教委去年发布的《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理体系建设的指导意见》（以下简称“意见”），该“意见”要求教师跨学校、跨学区流动，流动时间不少于2年，骨干教师比例不低于交流轮岗教师总数的20%。
同时，从2022年开始，所有参加上海高中入学考试的考生也迎来了新的录取模式。自主招生比例由40%降至15%，名额分配由15%提高至42%，包括名额分配到区和学校。这意味着各类初中毕业生即使在“菜中”也可以看到希望，这大大减轻了家长择校的焦虑。
这一系列政策调整，必将对学区房市产生深远影响。
据上海中原地产首席分析师卢文喜介绍，最直观的影响是改变家长的心态：“近年来，教育政策调整非常频繁，近两年将有一个相对较大的调整。因此，在过去的两年里，我们不再那么渴望学区住房，热投机学区住房的情况要少得多，我们买房子不仅会看学区。”
过去，学区房就像楼市一样。“小强打不死”即使其他类型的房地产受到周期的影响，好的学区房价也会永远上涨。有钱的家长花几百万买学区房送孩子上名校，几年后还能卖房赚一笔钱。
一代又一代的家长不断接管学区房，催生了一种奇怪的现象——在一二线城市核心区，一些有名校学区支持的学区“老破小”房子已经失去了居住价值，却能涨到20-30万元/平方米的天价。
以上海为例，比较知名的天价“老破小”学区房，包括黄浦市民新村、浦东梅园三街坊、静安海防村等。
根据“贝壳找房”平台，黄浦区世博滨江板块市民新村，建于1958年，76%以上的房屋面积不足50平方米。2020年12月，一套17.8平方米的低层一居室平均成交价格达到22.47万元/平方米。这是典型的“挂户口”学区房，因为小区对口黄浦外国语小学和大同初中“双一梯队”组合，因此出现了超过20万元的高单价。
然而，在过去的一年里，社区的房价并没有上涨。今年6月，一套45平方米的小公寓以15.69万元/平方米的价格成交。与一年半前45平方米公寓的成交价格相比，也降低了1700元/平方米左右。目前，市民新村有三套房屋在售，因为公寓超过60平方米，上市价格只有11万-13万元.6万元/平方米不等。
“纯粹用于挂户口的老破小学区房，投资风险增加了很多，大家对它的投资热情也逐渐下降。”卢文喜告诉记者，梅园三街坊就是一个典型的例子。去年，该社区的价格受到了很大的影响，尤其是在价格验证和三价低政策出台后。
另一位投资者告诉中国商业新闻，过去学区住房很受欢迎，挂一套卖一套，目前交易价格和上市价格下降，一方面受验证价格影响，不排除高交易、低价格；另一方面，由于政策动摇，学区住房投资风险大大提高。
卢文喜说，学区房的价格一般比同一地区的非学区房高20%左右。随着政策的调整，其学区功能不断减弱，由于居住属性差，租赁不易。“我相信未来学区和非学区的差距会逐渐消失，教育的极端差距会逐渐减小，孩子的入学机会越来越平等”。
2021年4月30日，中共中央政治局会议召开。会议强调，要坚持房屋是用来居住的，不是用来投机的，增加经济适用房和共有产权房的供应，防止房价以学区房的名义投机。“防止以学区房名义炒作房价”提法备受关注。
在此之前，学区房炒作的问题在很多地方频出现，而当学区房炒作问题出现时，“防止以学区房名义炒作房价”明确提出后，各地都在积极出台政策回应。
今年5月17日，杭州出台了有利于二手房交易流动的新房地产市场政策。在政策刺激下，住宅属性较高的刚性需求房地产成交量大幅增加，但顶级学区房价呈现下降趋势。
2021年3月，杭州“最贵的学区房小区”文鼎苑一套59平方米的小户型房成交价高达12.7万元/平方米，但今年5月，根据钱报美好生活研究院的数据，小区房成交单价降至7.56万元。今年8月，小区一套162平方米的房成交价仅为6.5万元/平方米。
杭州学区房价大幅下跌的背后，杭州几乎决定与上海同时实施高中招生配额。此外，杭州教育资源均衡分配的各种改革措施也在讨论中。
事实上，在全国范围内，教师轮岗已被广泛推开，包括江苏、江西、上海、深圳等地。
北京率先宣布，今年9月秋季开学后，全市16个区将开展教师交流轮岗。北京教师交流轮岗实施“双向流动”教师可以从优质学校流向普通学校，也可以从普通学校流向优质学校。教育部门希望通过教师的定期交流和学习，实现教育平衡的基本目标。
大规模实施教师轮岗是否真的意味着学区房彻底实施“凉凉”？
卢文喜认为，目前很难判断这一政策的实施对楼市的真正影响。“一般来说，9月不是学区住房的关键交易期。每年学区住房交易最热门的是3月和4月。4月中旬以后就不行了。每年都有这样一波浪潮，趋于稳定或相对清淡。因此，我们仍然看不到教师轮换对市场的影响。该政策需要被市场消化，但我估计它将对明年的学区住房市场产生影响。”
“我认为学区房会有一定的市场，因为对孩子教育要求高的家长总是存在的。但从长期投资属性来看，热门学区房价格已经很高，风险太大，不适合投资。”上海楼市的一位投资者说。
卢文喜说，大多数购买学区住房的人都是自用的，投资者投机较少。而且，很多家长在购买学区住房时主要关注相应的小学。因此，高考录取改革对学区住房影响不大，因此未来学区住房将有一些市场。
