警惕“抵押贷款悬崖”，“暂停”而非“停止”
当地时间7月4日，澳大利亚央行今年第二次宣布暂停加息，将基准利率维持在4.1%，保持在2012年以来高位。自去年5月启动紧缩行动以来，澳大利亚央行已加息12次，累计加息幅度达400个基点。
不过，和今年4月的暂停加息类似，澳大利亚央行强调，本次按兵不动是为了有更多时间来评估经济前景和风险，未来可能需要进一步收紧货币政策，预示着这一次可能又是一次“暂停”而非“停止”。
中国银行研究院高级研究员王有鑫对记者分析称，这主要基于两方面考虑。一方面，暂停加息可以更好地观察之前加息对通胀的影响，加息对需求和通胀的影响存在滞后效应，需要经过一些传导链条才能对居民消费和投资活动发挥作用，暂停加息可以有更多的时间观察货币政策效果和经济走势，避免出现过度紧缩的情况。
另一方面，未来继续加息的理由依旧存在。王有鑫表示，当前澳大利亚经济增长整体稳定，虽然综合PMI指数逐渐下降，但失业率持续下降，工业生产指数处于复苏阶段，零售销售额继续走高，通胀率仍处于较高水平，如果后续通胀回落不及预期，澳大利亚央行有必要继续加息。
此外，维持经济支柱楼市的稳定也在澳大利亚央行的考量中。居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对记者分析称，此次澳大利亚央行决定维持现有利率水准，这让业主暂时松了一口气，但人们的心还悬着，年内究竟会不会再次加息，增加月供负担，这一点谁也无法肯定。澳大利亚房产买家的情绪指数现在不高，未来继续加息可能会使买家更加不敢出手。
不管怎样，此次澳大利亚再度暂停加息已经释放了关键信号，未来的加息会更加谨慎，“观望式加息”已成新常态。
尽管澳大利亚央行再度决定维持利率不变，评估长达一年多的紧缩周期对经济和通胀的影响，但仍对未来进一步升息敞开大门。
通胀是澳大利亚央行加息周期难以彻底停止的关键因素。澳大利亚央行强调，尽管通胀已过峰值，但仍然过高且持续时间较长。高通胀对个人和经济运作造成困扰，委员会的首要任务是在合理的时间范围内将通胀恢复到目标水平。
澳大利亚央行行长Philip Lowe也坦言，澳大利亚央行决策将视数据而定，正在密切关注消费者支出、劳动力成本、企业调查和通胀数据。虽然商品价格和家庭消费出现一些放缓迹象，但核心通胀率仍然高于6%，远超央行2%-3%的目标。
根据6月底澳大利亚统计局公布的最新通胀数据，澳大利亚5月通胀率超预期回落至5.6%，低于市场预期的6.1%。不过，剔除能源和食品后的核心通胀回落速度较慢，5月澳大利亚核心通胀为6.4%，较4月的6.5%仅小幅下跌0.1%。
对此，澳大利亚央行坦言，高通胀使每个人的生活都变得困难，并损害了经济的运转。高通胀侵蚀了储蓄的价值，损害了家庭预算，使企业更难规划和投资，并加剧了收入不平等。如果高通胀在人们的预期中根深蒂固，那么以后降低通胀的代价将非常高昂，包括更高的利率和更大幅度的失业率上升。
澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank of Australia）高级经济学家贝琳达·艾伦（Belinda Allen）表示，近期数据喜忧参半，这为澳大利亚央行放慢加息周期提供了一些时间，在8月会议前，澳大利亚央行将密切关注第二季度CPI数据。
在越来越谨慎的澳大利亚央行背后，澳大利亚房地产行业对利率的高敏感度是重要因素。随着利率迅速攀升，澳大利亚“抵押贷款悬崖”正成为巨大隐忧。
根据澳大利亚央行的数据，截至去年10月初，在澳大利亚总价值约为2.1万亿澳元的住房贷款市场中，约35%（7350亿澳元）的住房贷款为固定利率抵押贷款，而在这些固定利率抵押贷款中，又约有65%（4780亿澳元）的住房贷款将于2023年底到期。
对此，AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，利率攀升带来的固定利率悬崖将会导致抵押贷款压力急剧上升，在今年大批固定利率贷款即将到期的情况下尤其如此。
澳大利亚是发达国家中家庭杠杆率最高的国家之一，债务与收入比率高达188%，这一特征也凸显了澳大利亚央行必须谨慎行动的重要性。
在一线人员看来，高利率冲击下澳大利亚楼市压力倍增。澳大利亚房地产机构Plus Agency总经理Peter Li告诉21世纪经济报道记者，我们看到的最大变化是，在澳大利亚投资房产的海外业主们正在出售房产，持有成本正在上升，由于调高的利率和更高的土地税，非永久居民的投资物业持有成本增加了两倍。
具体来看，有一个投资者的房贷利率从2.5%攀升到7%，原本每年支付24000美元的利息，如今每年的利息成本已经飙升至大约56000美元，所以不得不出售房产。另一位投资者在一栋楼里拥有六套公寓，但现在不得不卖掉，因为她的融资成本比她的租金收入高得多，每个月都在“大出血”。
另一方面，澳大利亚楼市也具备一定的韧性。安萨里表示，在低利率时买了多套房子的部分业主无力承担增加的房贷，被迫把房子挂牌出售，而疫情后进入澳大利亚的移民又在给楼市托底，大约每季度净增10万人。
安居客海外业务负责人Rebecca告诉21世纪经济报道记者，今年前6个月，安居客海外房源访问量的首位国家一直都是澳大利亚，后疫情时代澳大利亚留学与移居重新启动，推动了购房需求。
“观望式加息”成为新常态
整体而言，高利率下澳大利亚楼市已经开始降温，面对通胀和经济前景的不确定性，“观望式加息”自然成了无奈而又自然的选择。
今年4月4日，澳大利亚央行一度宣布暂停加息，将政策利率维持在3.6%，成为银行业危机爆发后首个暂停加息的主要发达国家央行。但到了5月和6月，澳大利亚央行两次意外加息25个基点，7月则再度暂停加息。
对于未来，Lowe在政策声明中表示：“可能需要进一步收紧货币政策，以确保通胀在合理的时间内回到目标水平，但这将取决于经济和通胀形势未来如何发展，委员会仍然决心让通胀率回到目标水平，并将采取必要的措施来实现这一目标。”
与此同时，澳大利亚未来的经济前景也正笼罩着一层阴霾。澳大利亚央行预计，在通胀回到2%-3%目标范围的同时，经济将继续增长，但实现这一平衡的道路是“狭窄”的。家庭消费前景仍然是不确定性的一个重要来源，较高的利率和生活成本压力导致家庭支出大幅放缓。一些家庭拥有大量储蓄缓冲，但其他家庭却面临着财务的痛苦挤压。全球经济也存在不确定性，预计未来几年增长速度将低于平均水平。
从全球范围看，未来更多央行或进入“观望式加息”模式。王有鑫分析称，暂停加息次数越多说明目前货币政策制定的难度越大，需要权衡的因素越多，加息周期正逐渐朝着“更慢加息、持续时间更长、利率峰值更高”阶段转变。这可能将成为美联储、欧洲央行和英国央行未来政策制定的特点，将走走停停，决策依数据变化而定，通过观察加息的效果、通胀回落的速度、劳动力市场的状况、经济前景的变化，决定政策的走势。
