宁波首套住房贷款利率集体进入“4时代”
从排队等银行贷款，到排队提前偿还贷款——面对日益不确定的外部环境，越来越多的年轻人选择降低杠杆率，轻松前进。
“现在想提前还房贷的人太多了。”来自成都的王宇(化名)向记者描述了该地区提前还房贷的情况“盛况”，“今年7月左右，我问银行如何提前还贷，才知道提前还贷要预约，要排队等一个多月。”
东南某国有银行的个人贷款经理也有同感。“今年提前咨询抵押贷款的人大多是年轻人。”他告诉记者，很多年轻人买房时，由于工作年限短，恰逢几年前楼市高点，大部分都是商业贷款或成本较高的混合贷款。
光大银行金融市场分析师周茂华认为，推动年轻人提前还款的最直接因素是抵押贷款利率下降，提前还款有助于这些“贷在高点”年轻人减少抵押贷款利息支出。
以成都为例，该地区前几年首套房按揭利率高点一度达到6.3%，现已降至4.3%。“此外，近两年市场利率波动下降，导致市场金融产品收益普遍缺乏吸引力。”周茂华说，手头有余钱的人选择还贷而不是投资理财，也是一个合理的决定。
“8月10日，我去柜台还清了抵押贷款。我记得很清楚，那天的天空很蓝。当我走出银行时，我只有一个想法：我将来赚的每一分钱都是我自己的。”一个多月后，小刘（笔名）回忆起这件事，声音中仍有隐藏的喜悦。
2018年夏天，24岁的小刘成了“百里挑一”幸运儿刚刚开始，“摇号”时代的杭州抢到了一套房。今年，各地出台了人才落户政策，楼市一度熙熙攘攘，到处都是。“千人摇”，“万人摇”这也是恒大集团创始人大集团创始人许家印连续第二年登上福布斯中国富豪榜。
直到今年年初，小刘才想过提前还贷。他在杭州一家科技公司工作，工资不低，每月公积金5000元。此外，自2020年新冠肺炎疫情爆发以来，国内货币政策相对宽松，他甚至考虑过“咬牙再买一套”，“主要是前两年身边的人都在讨论买房，因为担心通货膨胀，除了房子没有更好的投资选择。”。
小刘第一次想到提前还贷，是在收到公司通知后暂停所有招聘计划。“当时大厂裁员的消息满天飞。虽然我们公司还没有裁员，但突然有了危机感。”小刘说。短短一年时间，他就从潜在的贷款客户变成了提前还贷的客户。
今年5月，小刘打电话给家人提出提前还贷的想法。“还清抵押贷款后，我们家几乎回到了解放前。”但小刘的父母很快就决定支持他，“一方面，现在没有其他投资费用，另一方面，他们也希望我不要承受太大的压力”。
同样在这个月，已经还清抵押贷款一年半的周云（笔名）第一次打电话给他的客户经理。他于2020年10月申请了抵押贷款，并在宁波买了房子。今年，周云和他的妻子准备进入婚姻的下一个阶段——生孩子，但经济环境的不确定性给了他一些担忧，“我觉得环境不好。我想先减轻负担，然后要孩子”。
由于在办理抵押贷款时没有留下联系方式，周云只能先打电话给银行，查询负责自己抵押贷款业务的客户经理，双方加微信。他还告诉记者，他的一个朋友也决定提前偿还贷款，“她也开始准备怀孕了，现在等着年终奖发下来，可以一次多还一些”。
就业压力、生活压力、财务收入差，在疫情干扰和宏观经济下行的背景下，需求减少，“勒紧裤腰带”成为越来越多年轻人应对外部环境不确定性风险的理性选择。
东南一家大型国有银行的个人贷款经理告诉记者，今年以来，咨询提前还清抵押贷款的人“暴增”大部分都是年轻人。
在一些城市，提前还贷不仅需要排队，还需要提前一个月预约。“我的抵押贷款银行说，现在成都提前还款预约排队一个多月，也就是说，你必须先提交还款申请，然后等待上个月才能还款。”王宇告诉记者。
从宏观数据来看，南华期货研究所马燕团队指出，截至今年6月，个人住房贷款余额为38.86万亿元，仅比3月增加200亿元。考虑到房地产销售面积仅同比下降30%或40%，个人住房贷款余额几乎保持不变，可能是由提前还款行为引起的。
林子（笔名）出生于1995年，从去年年初开始提前偿还贷款。与其他受访者不同，他把提前偿还贷款作为一种强迫自己储蓄的方式，“每存2万~5万元，还一次，去年陆续分六次还23万元”。
“上不老，下不小”还有两个姐姐可以帮忙的林子，在考虑提前还贷时，只需要遵循最简单的利率比较。“我从一开始就决定提前还贷，在办理抵押贷款时，我问银行如何办理手续。”林子告诉记者，“我的贷款利率是5.635%，理财收入只有4%以上，当时觉得贷款利率太高了。”
王宇认为，提前还贷现象在成都尤为明显，主要是因为该地区贷款利率最高点已达6.3%，现已降至4.3%，“这样的利率差距让大家开始考虑提前还贷”。
“我以前听说抵押贷款是我一生中唯一的机会，可以获得低成本的资金。任何充分利用这个机会的人都可以抓住资产增值的红利。因此，合理的选择是最大限度地利用银行杠杆来赚钱。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇佳说。
例如，他最典型的是深圳居民。如果他们手里有更多的钱，过去的做法不是高首付，低月供，而是低首付，买两套。“但今年上半年，深圳是新增贷款减少的城市。”
“减少新贷款”这意味着提前偿还的到期贷款比新贷款多。据央行数据显示，今年上半年，我国居民贷款余额同比增长2.4万亿元，其中住房贷款增长1.94万亿元。
周茂华认为，这种变化与抵押贷款利率的持续下降有关。今年4月，央行金融市场部主任邹兰表示，全国100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况独立降低抵押贷款利率，平均范围从20~60个基点不等。
然后是8月，5年期LPR（贷款市场报价利率）再次下调15个基点，带动北京、上海、广州、深圳四大一线城市首套房贷利率集体进入“4时代”。“提前还款有助于减少抵押贷款利息支出，市场利率的下降也导致市场金融产品收入普遍缺乏吸引力。”周茂华说。
“如果不能理财高于抵押贷款利率，还清抵押贷款就相当于理财。”李宇嘉还表示，“有机构计算，深圳、上海的房子，持有成本在8%左右，所以提前还房贷，并不奇怪。”
节省利息确实是年轻人选择提前偿还贷款的最直接的需求。然而，在实践中，受访的几位年轻人并没有把节省利息的最大化放在首位，而是基于“减少月供”为了减轻眼前的生活压力。
目前，银行接受两种提前还款方式：一是月供不变，还款期限缩短；二是还款期限不变，月供减少。前者节省的利息明显高于后者。按贷款期限为30年，年利率为5.6%的100万元抵押贷款计算，如果还款一年后提前还本50万元，如果选择缩短还款期限，可以节省88万元的利息，但如果选择减少月供，只能节省52万元的利息。
今年7月，周云夫妇和家人筹集了40万元，提前还清了部分抵押贷款本金。他们选择的是“减少月供”的方式。“现在我们每个月的按揭少了2000多元，可以喘一口气了。”周云笑着说。
和许多年轻人一样，周云买了一套结婚的房子，父母付了首付，他和妻子还了抵押贷款。由于周云和妻子的工作年限不长，公积金贷款金额很低，只能选择申请纯商业贷款。
