中国的基础设施REITs试点侧重于顶层设计
据中国证监会网站报道，首届长三角今天举行REITs论坛暨中国REITs中国证监会副主席李超在2022年论坛上介绍，自2020年4月起，基础设施基础设施基础设施REITs自试点启动以来，截至今年11月底，基础设施已获批REITs产品24种，已上市22种，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体上涨约20%。
李超说，中国的基础设施REITs试点启动以来，基本制度规则和监管结构建设加快，市场体系逐步完善。试点项目及相关制度安排经受住了市场的初步考验，得到了各方的广泛认可，在服务实体经济中发挥着越来越重要的作用。中国的基础设施REITs市场有以下四个鲜明点：
在服务方向上，海外成熟市场REITs房地产市场低迷时期普遍推出，基本从商业地产领域开始发展。REITs市场依托交通、能源、市政、仓储物流、园区等基础设施领域积累的大型优质资产，坚持服务实体经济，率先推出公开发行REITs试点。同时，落实中央政府。“房住不炒”试点范围需要扩大到经济适用房租赁领域。
就发展路径而言，中国REITs经过十多年的研究、论证和实践探索，市场经历了一个萌芽探索期、试点培育期和正常推广期，反映了政府引导与市场驱动的有效结合；依托项目试点，相关部委和政府部门明确了税收、会计处理、国有资产转让、投资者准入等配套政策，充分发挥各方的共同努力。
在制度规则方面，中国的基础设施REITs试点侧重于顶层设计，建立了交易所负责上市审计的制度和业务流程，中国证监会负责产品注册，国家发改委负责项目合法性和合规性检查。在二级市场交易环节，建立涨跌制度，引入做市商机制，促进价格发现，增加市场流动性，上市REITs日均周转率为2.11%，高于日本、新加坡、香港等市场。试点初期，坚持高标准，稳步启动，明确基础设施项目收益率和资产规模要求，加强对投资者合法权益的保护。
在商业模式方面，受当前法律基础和实际需要的限制，不同于海外公司或合同证券上市的监管模式，结合中国的实际情况“公募基金+ABS”契约型公募REITs试点模式；治理结构以基金经理为主导，原股东参与，采用外部管理模式。相关的制度安排不仅有利于保护投资者的利益，而且有利于充分发挥原股东的经营能力优势，增强其参与的积极性，是公司治理机制的有益创新和探索。
李超指出，中国证监会下一步要重点抓好五个方面：
一是保持正常分配，充分发挥规模效应和示范效应。继续推进基础设施建设。REITs实施十项定期发行措施，推动更多优质项目发行上市。进一步扩大发行标准化十项措施。REITs尽快覆盖新能源、水利、新基础设施等基础设施领域。加快建设。REITs市场经济适用房租赁板块，研究推动试点范围向长期租赁住房和商业地产市场化。
二是完善市场体系，推进多层次市场体系建设。落实《关于进一步振兴股票资产、扩大有效投资的意见》的有关要求，进一步推进REITs各项基本制度改革创新。尽快推进首批扩建项目的实施。促进顺利顺利。Pre-REITs培养孵化，提高运营质量到公募REITs积极探索建立多层次上市渠道机制，积极探索建立多层次上市渠道机制REITs市场。
三，加强事件期间和事后的监督，促进市场的顺利运行。同等重视发展和规范，建立健全符合市场经营规律和中国特色的监管体系安排。建立全过程、全链监督机制，突出“管资产”为核心，加强对基础资产的渗透监管；研究制定符合要求的研究制定；REITs加强信息披露监管，推动各类市场实体，完善综合监管体系，逐步培育良好的市场生态，依法合规，有效保护投资者。
第四，完善法律法规，为市场的长远发展打下坚实的基础。在《公司法》和《证券法》的框架下，总结试点经验，借鉴海外成熟的市场实践，研究和推进专项立法，符合制度建设REITs中国国情的特点和法律法规。加强与有关部门的沟通，进一步明确REITs税收征收和管理规则。鼓励社会保障基金、养老基金、企业年金等长期机构投资者参与投资，积极培养专业投资者REITs投资者群体。
第五，充分发挥各方共同努力，促进市场持续健康发展。REITs市场建设涉及方方面面，是一个系统工程。目前，相关部门、地方政府和参与机构已对参与机构进行了调查REITs市场逐渐形成了广泛的共识和合力。中国证监会和国家发改委进一步完善REITs全面推进机制，全面解决REITs项目合规、国有资产转让、权益确认等常见问题，保障了项目供给规范，促进了市场规范化发展。
